El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha respaldado la legalidad del sistema utilizado por la Dirección General del Catastro para determinar anualmente el valor de referencia de los inmuebles. El criterio se recoge en varias resoluciones dictadas entre finales de junio y principios de julio de 2026, en las que el tribunal analiza las impugnaciones planteadas contra las resoluciones anuales del Catastro.
La importancia de este pronunciamiento radica en que el valor de referencia tiene un impacto directo en la tributación de determinadas operaciones inmobiliarias, especialmente en compraventas, herencias y donaciones. En estos casos, cuando existe un valor de referencia, este constituye, con carácter general, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores.
¿Qué ha considerado el TEAC?
El debate se centra en las resoluciones que la Dirección General del Catastro publica anualmente para establecer los elementos necesarios para calcular el valor de referencia de los inmuebles.
El TEAC considera que estas resoluciones contienen los elementos necesarios para determinar el valor de referencia de cada inmueble y que la Dirección General del Catastro ha actuado dentro del mandato establecido por el legislador.
De esta forma, el tribunal respalda la utilización de este mecanismo de valoración y rechaza que las resoluciones anuales del Catastro carezcan de la base necesaria para producir sus efectos.
¿Qué es el valor de referencia?
El valor de referencia es una valoración determinada por la Dirección General del Catastro a partir, entre otros elementos, del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las operaciones de compraventa de inmuebles.
La normativa establece que debe determinarse de forma objetiva y que no puede superar el valor de mercado. Para ello, el Catastro utiliza módulos de valor medio, mapas de valores y factores de minoración.
Este valor no debe confundirse con el valor catastral, ya que se trata de conceptos diferentes y con funciones distintas.
¿Cómo afecta a la tributación de una vivienda?
El valor de referencia adquiere especial importancia cuando se realiza una operación sujeta a ITP y AJD o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Con carácter general, para un inmueble que disponga de valor de referencia, la base imponible será dicho valor. Sin embargo, si el valor declarado por el contribuyente o el precio o contraprestación pactada es superior, se tomará la magnitud más elevada.
Por tanto, antes de formalizar una compraventa, una donación o una transmisión hereditaria, resulta relevante comprobar el valor de referencia asignado al inmueble, ya que puede tener una incidencia directa sobre la cantidad de impuestos que deberá satisfacer el contribuyente.
¿Se puede impugnar el valor de referencia?
El respaldo del TEAC al sistema no significa que el contribuyente pierda la posibilidad de cuestionar un valor de referencia concreto.
La normativa permite impugnarlo cuando el obligado tributario considere que su determinación perjudica sus intereses legítimos. Esta impugnación puede realizarse mediante la solicitud de rectificación de la autoliquidación o, cuando proceda, mediante los recursos correspondientes frente a la liquidación tributaria.
En estos procedimientos, la Administración tributaria deberá contar con el correspondiente informe de la Dirección General del Catastro, que podrá ratificar o corregir el valor en función de la documentación y las pruebas aportadas.
Un criterio relevante para la seguridad jurídica
El pronunciamiento del TEAC refuerza la posición del Catastro frente a las impugnaciones dirigidas contra el mecanismo utilizado para determinar anualmente los valores de referencia.
Para los contribuyentes, la principal consecuencia práctica es que el valor de referencia continúa siendo un elemento central para determinar la tributación de las operaciones inmobiliarias, sin perjuicio de la posibilidad de impugnarlo cuando existan motivos y pruebas que permitan cuestionar su adecuación al inmueble concreto.
¿Qué deben comprobar los contribuyentes?
Antes de realizar una operación inmobiliaria, especialmente una compraventa, herencia o donación, es recomendable:
- Consultar el valor de referencia vigente del inmueble.
- Compararlo con el precio o valor declarado en la operación.
- Analizar su impacto en la tributación correspondiente.
- Comprobar si existen circunstancias que permitan cuestionar el valor asignado.
En resumen
El criterio del TEAC refuerza la validez jurídica del sistema de valor de referencia utilizado por el Catastro y aporta mayor seguridad sobre la base normativa de las resoluciones anuales que permiten calcularlo.
Para quienes realizan operaciones inmobiliarias, la cuestión sigue siendo especialmente relevante: el valor de referencia puede determinar directamente la base imponible de determinados impuestos, por lo que su comprobación previa y, cuando proceda, su impugnación pueden resultar fundamentales para evitar una tributación superior a la que corresponda.
